O współwłasności mówimy wtedy, gdy określona rzecz należy do kilku osób. Definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., w myśl którego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z tą definicją współwłasność występuje wtedy, gdy kilka osób jest właścicielami jednej i tej samej rzeczy ruchomej bądź nieruchomej, a każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe uprawnienie do całej rzeczy. To oznacza, że rzecz należąca do współwłaścicieli nie jest podzielona – żadnemu z nich nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy.
Możemy wyróżnić dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych (zwaną także współwłasnością zwykłą) oraz współwłasność łączną.
Współwłasność łączna powstaje w szczególnych sytuacjach, takich jak małżeństwo czy działalność spółek osobowych. Współwłasność łączna opiera się zawsze na określonym stosunku osobistym i może powstać tylko między osobami związanymi określonym stosunkiem osobistym jak w przytoczonych przykładach. Współwłasność wynikająca ze wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej jak i umownej, to dość typowy przykład współwłasności łącznej, a przeznaczeniem jej jest zapewnienie rodzinie odpowiedniej bazy materialnej. Współwłasność łączna istniejąca między wspólnikami spółki cywilnej, spółki jawnej czy spółki komandytowej ma za zadanie umożliwić wspólnikom osiągnięcie celu, dla którego umowa spółki została zawarta.
Obydwie formy współwłasności tj. współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączna różnią się od siebie i podlegają odrębnym regulacjom prawnym. Najczęściej wymienia się trzy następujące różnice: po pierwsze w wypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma swój określony ułamkiem udział, współwłasność łączna natomiast jest tzw. współwłasnością bezudziałową, nie dzieli się na udziały. Po drugie, zwykły współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, a współwłaściciel przy współwłasności łącznej nie może samodzielnie dysponować wspólną rzeczą. Po trzecie, zwykły współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności, a osobie związanej współwłasnością łączną takie uprawnienie nie przysługuje. Wskazane ograniczenia wynikają z funkcji, jaką ma spełniać współwłasność łączna tzn. ochrony majątku wspólnego jako całości i zapewnieniu jego trwałości i stabilności.
Drugi rodzaj współwłasności to współwłasność w częściach ułamkowych. Z reguły nie ma ona specjalnego przeznaczenia, a jej powstanie jest często przypadkowe np. w wyniku kupna jednej rzeczy przez kilka osób, lub w sytuacji, gdy spadek przechodzi na kilku spadkobierców. Zdarzają się jednak szczególne okoliczności, w których współwłaściciele nie mogą swobodnie zrezygnować z udziału w danej rzeczy, a współwłasność służy określonemu celowi, np. wspólna droga należąca do kilku współwłaścicieli sąsiadujących nieruchomości istnieje z reguły po to, aby współwłaściciele mogli dojechać do swoich nieruchomości, albo np. części nieruchomości w budynkach wielolokalowych służące do wspólnego użytku dla właścicieli poszczególnych lokali, takie jak klatki schodowe, dachy czy instalacje techniczne.
Posiadanie jednej rzeczy przez kilka osób może prowadzić w praktyce do sporów między współwłaścicielami. Stąd tak istotny jest charakter uprawnień każdego ze współwłaścicieli. Odnośnie współwłasności w częściach ułamkowych każdemu współwłaścicielowi przysługują jednakowe uprawnienia, jednak zakres tych uprawnień może być różny ze względu na to, że poszczególne udziały mogą być jednakowe lub różne. Udział, będący niejako wycinkiem prawa własności, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej i jest określony odpowiednim ułamkiem. Porównując udział współwłaściciela z własnością całej rzeczy należy zauważyć, że prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, natomiast udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela, co oznacza, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W praktyce, współwłaściciel może sprzedać swój udział, przekazać w formie darowizny, ustanowić na swoim udziale hipotekę, zrezygnować z udziału. Z perspektywy stosunków zewnętrznych trzeba jeszcze wspomnieć, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Odmienną sprawą są wewnętrzne stosunki między współwłaścicielami, gdzie do kolizji interesów może dochodzić w kwestii zarządu rzeczą wspólną, korzystania z rzeczy wspólnej czy też kwestii samego zniesienia współwłasności – a w każdym przypadku decydujące znaczenie ma wielkość udziału we współwłasności.
Przez zarząd rzeczą wspólną rozumiemy podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących wspólnej rzeczy, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji rzeczy np. drobne naprawy, opłacanie rachunków, sprzedaż zbiorów, jak i w sytuacjach nietypowych np. sprzedaż wspólnej rzeczy. Współwłaściciele mają trzy możliwości zarządu: sami mogą ustalić zasady zarządu na podstawie zawartej umowy; w szczególnie konfliktowych sytuacjach współwłaściciele mogą wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy; współwłaściciele mogą też zarządzać rzeczą według zasad przewidzianych w kodeksie cywilnym (tzw. zarząd ustawowy).
Podstawą uregulowania zarządu ustawowego jest podział czynności dotyczących rzeczy wspólnej na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Czynności zwykłego zarządu to po prostu załatwienie bieżących spraw związanych ze zwykłym używaniem i korzystaniem z rzeczy oraz z jej utrzymaniem w dobrym stanie, np. zakup narzędzi, sprzedaż zbiorów, zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu. Wszystkie sprawy i decyzje, które nie mieszczą się w tych granicach, należą do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, może to być przykładowo sprzedaż rzeczy, ustanowienie na niej hipoteki, zmiana przeznaczenia rzeczy, generalny remont lub gruntowna przebudowa budynku. Czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest umowa ustalająca zasady zarządu.
Co do zasady, o dokonywaniu poszczególnych czynności decydują sami współwłaściciele. Przy czym, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Natomiast w wypadku czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W sytuacji odwrotnej tzn. jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.
Sprawowanie zarządu rzeczą wspólną należy do podstawowych obowiązków, a jednocześnie uprawnień każdego współwłaściciela. W sytuacji, gdy zarząd zostaje powierzony jednemu ze współwłaścicieli, albo gdy nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za swoją pracę, a każdy ze współwłaścicieli nie sprawujący zarządu może żądać przedstawienia rachunku z zarządu.
Podobnie jak w kwestii zarządu rzeczą wspólną, współwłaściciele mogą zdecydować także o sposobie korzystania z rzeczy wybierając jeden z trzech wariantów: współwłaściciele mogą korzystać z rzeczy wspólnej zgodnie z regułami zawartymi w kodeksie cywilnym; sposób tego korzystania może określić umowa współwłaścicieli; o sposobie korzystania z rzeczy może także zdecydować sąd w orzeczeniu sądowym. Mówiąc o korzystania z rzeczy, mamy na myśli prawo współwłaścicieli do pobierania pożytków z rzeczy oraz prawo do posiadania rzeczy i do jej używania. Jak już wspomniano, wspólne posiadanie rzeczy jest niepodzielne i dlatego przysługuje ono każdemu współwłaścicielowi do całej rzeczy, bez względu na wielkość jego udziału. Natomiast przychody, jakie rzecz przynosi, dają się podzielić.
W myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zasada rozkładu wydatków i ciężarów między współwłaścicieli według wielkości udziałów odnosi się do wszelkich kwot pieniężnych, które są przeznaczone czy to na utrzymanie lub ulepszenie rzeczy wspólnej czy to na opłaty związane z rachunkami i podatkami.
Odnośnie sposobu posiadania i używania rzeczy, art. 206 k.c. przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego posiadania i korzystania z całej rzeczy wspólnej. Wobec tego jednak, że takie samo uprawnienie przysługuje także innym współwłaścicielom, korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może to czynić tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Przykładowo, takie współposiadanie domu czy mieszkania polega na korzystaniu z niego tak, jak zazwyczaj korzysta z niego żyjąca w zgodzie rodzina.
Jak wcześniej zaznaczono, trwały charakter ma jedynie współwłasność łączna. Natomiast współwłasność w częściach ułamkowych (zwykła) może być zniesiona. Współwłaściciele mogą dążyć do takiego rozwiązania, gdyż w praktyce współwłasność może powodować wiele trudności z wykonywaniem zarządu czy korzystaniem ze wspólnej rzeczy. Zniesienie współwłasności oznacza generalnie likwidację stosunku współwłasności. Z żądaniem może wystąpić każdy ze współwłaścicieli i to w dowolnym momencie, nie ma tu żadnych ograniczeń czasowych.
Zniesienia współwłasności można dokonać w trybie umownym lub w trybie sądowym. Zniesienie współwłasności w drodze umowy jest możliwe, gdy współwłaściciele zgodnie chcą tego zniesienia i porozumieją się co do sposobu likwidacji stosunku współwłasności. W braku takiego porozumienia potrzebne jest skorzystanie z drogi sądowej. Umowa o zniesienie współwłasności może być zawarta w dowolnej formie, z tym zastrzeżeniem, że jeśli przedmiotem zniesienia jest nieruchomość, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Sądowe zniesienie współwłasności następuje w wyniku postanowienia sądu, zapadającego w postępowaniu nieprocesowym. Z wnioskiem o zniesienie współwłasności wystąpić może każdy współwłaściciel. Wniosek taki należy opłacić opłatą sądową wynoszącą 1000 złotych. Jeżeli wniosek zawiera uzgodniony projekt zniesienia współwłasności, to opłata sądowa jest niższa i wynosi 300 złotych.
Zarówno w trybie umownym jak i sądowym zniesienie współwłasności może nastąpić przez: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, sprzedaż rzeczy wspólnej.
W pierwszej kolejności każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie nastąpiło przez fizyczny podział rzeczy. Warunkiem podziału jest jednak to, żeby rzecz dała się podzielić, aby podział nie był sprzeczny z przeznaczeniem rzeczy oraz nie powodował zmniejszenia jej wartości. W wyniku podziału powstają nowe odrębne rzeczy, które przypadają na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. W przypadku umownego zniesienia współwłasności sami współwłaściciele decydują, jak podzielić rzecz między siebie odpowiednio do wartości swoich udziałów. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności podziału dokonuje sąd, dążąc jednocześnie do tego, aby wydzielone części swoją wartością odpowiadały wielkości udziałów. Wartość poszczególnych udziałów może być wyrównywana przez dopłaty pieniężne.
Jeżeli nie można zastosować podziału fizycznego, drugą opcją jest przyznanie rzeczy w całości jednemu ze współwłaścicieli na własność. Można tego dokonać zarówno w drodze umowy jak i sądowego zniesienia własności. W postępowaniu sądowym sąd orzeka o obowiązku spłaty pozostałych właścicieli. Równocześnie sąd określa termin i sposób uiszczenia spłat. Przy umownym zniesieniu współwłasności kwestię spłat regulują sami współwłaściciele.
Zniesienie współwłasności może także nastąpić poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności sprzedaż rzeczy następuje w drodze licytacji prowadzonej tak, jak w postępowaniu egzekucyjnym. Sąd zarządzi sprzedaż rzeczy przede wszystkim wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do takiego sposobu. Jeśli nie ma takiego wniosku, sąd nakaże zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy, jeżeli nie da się jej podzielić i brak jest okoliczności uzasadniających przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi, np. rzecz nie jest potrzebna żadnemu ze współwłaścicieli, a można ją sprzedać w korzystnej cenie, lub żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić pozostałych. W razie umownego zniesienia współwłasności sprzedaży dokonują sami współwłaściciele.
Warto wspomnieć, że współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności na czas do pięciu lat. W tym celu współwłaściciele mogą się umówić, że przez określony czas nie będą podejmować czynności zmierzających do zniesienia współwłasności. Jednakże w ostatnim roku przed upływem tego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć, a przedłużenie można ponowić.
Odrębnie uregulowane zostało sądowe zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych. Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym, za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Po pierwsze ograniczono dopuszczalność fizycznego podziału gospodarstwa rolnego jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Jeżeli podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę pozostali współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za innym wyborem. Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządza sprzedaż gospodarstwa rolnego w drodze licytacji. Podobnie sąd postąpi w wypadku niewyrażenia przez żadnego ze współwłaścicieli zgody na objęcie gospodarstwa. Wysokość przysługujących współwłaścicielom gospodarstwa rolnego spłat ustala się stosownie do ich zgodnego porozumienia. W razie braku takiego porozumienia spłaty mogą być obniżone. Przy określaniu stopnia obniżenia spłat bierze się pod uwagę z jednej strony typ, wielkość i stan gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem zniesienia współwłasności, a z drugiej strony sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat i współwłaściciela uprawnionego do ich otrzymania.
Trzeba jeszcze dodać, że współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni – nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Ograniczenie terminem powyższym nie dotyczy współwłaścicieli trwale niezdolnych do pracy.
Zadbam o Twoje prawa w sprawach dotyczących zniesienia współwłasności, zapewniając Ci profesjonalne wsparcie i fachową obsługę prawną. Pomogę Ci w uregulowaniu kwestii związanych ze wspólnym majątkiem – zarówno w drodze porozumienia, jak i postępowania sądowego. Reprezentuję klientów w sprawach o podział nieruchomości, dział spadku czy zniesienie współwłasności po rozwodzie, dbając o jasny i sprawiedliwy podział oraz Twoje interesy.
Skontaktuj się ze mną, aby omówić szczegóły i podjąć odpowiednie kroki prawne.
📍 Adres: al. 1-go Maja 87 lok. 109, 90-755 Łódź
📞 Telefon: +48 608 778 180
✉ E-mail: kancelaria@advocati-lodz.pl / paulina.kujawowicz@advocati-lodz.pl
Pomogę Ci przejść przez cały proces z pełnym wsparciem prawnym i poczuciem sprawiedliwości.
