Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu. Wspomniany upływ czasu może powodować – łącznie z innymi przesłankami – że dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a inna osoba je nabywa. Innymi słowy, zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa przez osobę nieuprawnioną, a więc osobę nie będącą właścicielem.
Praktyczna funkcja zasiedzenie polega przede wszystkim na usunięciu rozbieżności między stanem prawnym a stanem posiadania, do jakich dochodzi głównie na skutek tzw. nieformalnego obrotu nieruchomościami. Odnosi się to do sytuacji, w których nieruchomość została nabyta nieformalną umową pisemną albo strony nie zawarły umowy notarialnej przenoszącej własność. Zasiedzenie jest często stosowane w sytuacjach, gdy nieruchomość przez lata pozostaje opuszczona lub gdy jej właściciel nie wykonuje swoich praw.
Na gruncie naszego prawa przez zasiedzenie można nabyć własność zarówno nieruchomości takich jak grunty, budynki czy wyodrębnione lokale, jak i rzeczy ruchomych. W trybie zasiedzenia można również nabyć prawo użytkowania wieczystego oraz niektóre służebności gruntowe. Możliwe jest także nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości.
Przesłanki zasiedzenia są różne co do nieruchomości i co do ruchomości. Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Z przepisu tego wynika, że do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie kluczowe są dwie przesłanki: samoistne nieprzerwane posiadanie oraz upływ czasu. Z kolei, stosownie do art. 174 k.c. posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Wynika z niego, że przesłanki zasiedzenia ruchomości są bardziej rygorystyczne, a są to: samoistne nieprzerwane posiadanie, upływ trzech lat oraz dobra wiara posiadacza.
Zarówno w przypadku nieruchomości jak i ruchomości, do zasiedzenia prowadzi tylko tzw. samoistne nieprzerwane posiadanie, to znaczy takie, które odpowiada treści prawa własności. Posiadanie samoistne określa się w terminologii prawniczej jako faktyczne korzystanie z cudzej rzeczy w taki sposób, jak robi to właściciel. Posiadaczem samoistnym rzeczy będzie zatem ten, kto korzysta z rzeczy i postępuje z nią w taki sposób, jakby była ona jego własnością, czyli np. mieszka w niej, dba o nią, remontuje, płaci podatki. Można wskazać, że takim posiadaczem jest nieformalny nabywca nieruchomości, który kupuje nieruchomość od właściciela bez zachowania formy aktu notarialnego, uzyskując tylko posiadanie, nie nabywa natomiast własności.
Również, tak w przypadku nieruchomości jak i rzeczy ruchomych konieczne jest zachowanie ciągłości posiadania przez określony czas. Przy czym, dla wykazania nieprzerwanego posiadania wystarczy w postępowaniu sądowym udowodnić nabycie posiadania w określonym odległym czasie i obecne jego trwanie. Przepisy prawa przyjmują bowiem założenie, że przez cały czas trwające posiadanie było nieprzerwane.
Jak wynika z przytoczonych przepisów, różna jest długość terminu wymagana dla zasiedzenia rzeczy ruchomych i nieruchomości. Zasiedzenie własności rzeczy ruchomych następuje z upływem trzyletniego terminu nieprzerwanego posiadania, pod warunkiem dobrej wiary trwającej przez cały czas posiadania. Natomiast znacznie dłuższy jest termin zasiedzenia nieruchomości i zależy dodatkowo od złej lub dobrej wiary posiadacza. W razie uzyskania posiadania w dobrej wierze wystarcza dwudziestoletni termin posiadania, a w przypadku złej wiary termin wydłuża się do trzydziestu lat. Zastosowane terminy zasiedzenia są bardzo długie.
Kolejnym warunkiem zasiedzenia jest dobra lub zła wiara posiadacza. Jak wcześniej zaznaczono, w przypadku nieruchomości dobra wiara posiadacza nie jest samodzielną przesłanką zasiedzenia, bowiem nabycie posiadania w złej wierze nie wyklucza zasiedzenia. Dobra wiara posiadacza ma takie znaczenie, że skraca czas wymagany do nabycia własności. W przypadku ruchomości, dobra wiara stanowi konieczną przesłankę zasiedzenia, a nabycie posiadania w złej wierze wyklucza zasiedzenia.
Kryterium podziału na posiadanie w złej i dobrej wierze stanowi przeświadczenie posiadacza co do rzeczywistych lub rzekomych jego uprawnień. Jeżeli posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a jego przekonanie jest uzasadnione w danych okolicznościach – jest posiadaczem w dobrej wierze. Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak takiej świadomości spowodowany niedbalstwem. W złej wierze jest zatem posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności. Przykładowo, posiadaczem w dobrej wierze jest więc nabywca rzeczy, który nie wie, że nabył rzecz od osoby nie będącej właścicielem albo, że umowa jest nieważna z powodu wadliwości aktu notarialnego. Innym przykładem dobrej wiary jest spadkobierca, który objął nieruchomość we władanie w wyniku spadkobrania i nie ma wiedzy, że są inni spadkobiercy ustawowi. Natomiast za posiadacza w złej wierze można uznać złodzieja, a także osobę kupującą rzecz w takich okolicznościach, że powinna się zorientować, że zawiera umowę z osobą nieuprawnioną do sprzedaży np. złoty zegarek kupiony od przygodnego sprzedawcy. Posiadaczem w złej wierze jest także ta osoba, która nabywa własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Taki nieformalny nabywca nieruchomości powinien dobrze zdawać sobie sprawę z tego, że nie nabył prawa własności.
Dla skrócenia czasu zasiedzenia nieruchomości do dwudziestu lat wystarcza, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania. Okoliczność, że dowiedział się o wadach swojego tytułu w późniejszym okresie, nie ma znaczenia. Z kolei, do nabycia przez zasiedzenie rzeczy ruchomej konieczne jest istnienie dobrej wiary przez cały okres trzech lat. Dowiedzenie się więc przez posiadacza przed upływem trzech lat, że nie jest on właścicielem rzeczy, wyłącza zasiedzenie.
W sytuacji, gdy posiadanie przechodzi z jednej osoby na drugą – w wypadku przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza lub w wypadku dziedziczenia – możemy skorzystać z tzw. doliczenia posiadania poprzednika. Chodzi o to, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo gdy aktualny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza, może on doliczyć do czasu, przez który sam posiadał, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności przez posiadacza i utrata tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Jednak do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje do rzeczy żadne prawo. Posiadacz, który nabył własność rzeczy przez zasiedzenie, może żądać, aby sąd stwierdził nabycie własności w orzeczeniu. Każdy zainteresowany może wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenie rzeczy.
Sprawa rozpatrywana jest w postępowaniu nieprocesowym, z udziałem dotychczasowego właściciela. Jeżeli właściciel lub inny uczestnik nie jest znany, konieczne jest dokonanie odpowiednich ogłoszeń celem powiadomienia innych zainteresowanych. Sąd w postępowaniu bada przesłanki zasiedzenia i wydaje postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie. Choć skutek zasiedzenia następuje od razu po spełnieniu się przesłanek zasiedzenia, czyli z mocy prawa, to postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia stanowi niezbędny dowód nabycia własności w drodze zasiedzenia, a przede wszystkim jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Osoba, która występuje do sądu z wnioskiem o zasiedzenie, musi uiścić odpowiednią opłatę. Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 złotych. Natomiast wniosek o stwierdzenie nabycia własności ruchomości przez zasiedzenie podlega opłacie w kwocie 100 zł. W postępowaniu nieprocesowym zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.
Zadbam o Twoje prawa w sprawach dotyczących zasiedzenia, zapewniając Ci profesjonalne wsparcie i fachową obsługę prawną. Pomogę Ci w przygotowaniu i złożeniu wniosku o zasiedzenie nieruchomości, udowodnieniu posiadania samoistnego oraz przejściu przez całe postępowanie sądowe. Reprezentuję klientów zarówno na etapie przygotowania dokumentacji, jak i przed sądem, dbając o skuteczność działań i Twoje bezpieczeństwo prawne.
Skontaktuj się ze mną, aby omówić szczegóły i podjąć odpowiednie kroki prawne.
📍 Adres: al. 1-go Maja 87 lok. 109, 90-755 Łódź
📞 Telefon: +48 608 778 180
✉ E-mail: kancelaria@advocati-lodz.pl / paulina.kujawowicz@advocati-lodz.pl
Pomogę Ci przejść przez cały proces z pełnym wsparciem prawnym i poczuciem sprawiedliwości.
