Umowa o roboty budowlane jest uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 647 k.c. przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Umowa o roboty budowlane dotyczy głównie realizacji przedsięwzięć budowlanych, takich jak budowa, przebudowa, odbudowa, modernizacja czy remont budynków i innych obiektów budowlanych.
Umowa o roboty budowlane powinna, zgodnie z art. 648 k.c., zostać zawarta w formie pisemnej. Zachowanie takiej formy ma kluczowe znaczenie zwłaszcza w razie sporu sądowego, stanowi bowiem ważny dowód na okoliczność zarówno zawarcia samej umowy jak i jej postanowień.
Stronami umowy są inwestor, którego zadaniem jest organizacja robót budowlanych oraz wykonawca, któremu inwestor zlecił wykonanie określonych umową robót. Inwestor może zawrzeć umowę o generalne wykonawstwo z wykonawcą, który zobowiązuje się do wykonania całości prac budowlanych, bądź umowę o wykonawstwo częściowe z wykonawcą na wykonanie określonego zakresu prac. Z uwagi na to, że przepisy nie wymagają, aby wykonawca wykonywał roboty budowlane osobiście w całości, wykonawcy mogą w określonym zakresie korzystać z pomocy podwykonawców, na podstawie odrębnych umów o podwykonawstwo. W praktyce inwestycje większych rozmiarów są wykonywane właśnie w systemie podwykonawstwa. Dodatkowo dzięki wprowadzeniu solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom, zyskali oni dodatkową gwarancję wypłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. Jednak warunkiem powstania odpowiedzialności inwestora jest zgłoszenie szczegółowego przedmiotu robót wykonanych przez podwykonawcę i brak zgłoszenia sprzeciwu inwestora wobec tego podwykonawcy w ciągu 30 dni od doręczenia mu zgłoszenia. Drugi przypadek, w którym powstaje solidarna odpowiedzialność inwestora zachodzi, gdy inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
Podstawowym obowiązkiem inwestora jest przygotowanie robót budowlanych, tzn. wykonanie wszystkich czynności wymaganych prawem, aby roboty budowlane mogły się rozpocząć i być prowadzone bez przeszkód. Obowiązkiem inwestora – jeśli w danym wypadku wymagają tego przepisy prawa budowlanego – jest np. uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia robót budowlanych, zapewnienie przygotowania projektu budowlanego czy uzyskanie dziennika budowy. Obowiązkiem inwestora jest także przekazanie wykonawcy terenu budowy oraz dokumentacji robót budowlanych w zakresie niezbędnym do wykonywania tych robót.
Z robotami budowlanymi wiąże się też kwestia dostarczenia na teren budowy materiałów budowlanych. Kwestię tą strony mogą uregulować w umowie o roboty budowlane według własnego uznania, postanawiając, że obowiązek dostarczenia materiałów spoczywa na inwestorze albo na wykonawcy, albo na obu stronach w określonych częściach. Przyjmuje się, że w razie braku zapisu umownego, obowiązek ten obciąża inwestora.
Kolejnym obowiązkiem inwestora jest zapłata wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać wartości wykonanych robót. Wynagrodzenie należy się wykonawcy w chwili zakończenia robót, ale strony w umowie mogą ustalić inny termin zapłaty wynagrodzenia, uwzględniając na przykład odbiory częściowe. Wysokość wynagrodzenia strony mogą ustalić w umowie lub określić przez wskazanie podstaw do jego ustalenia. Jeżeli strony nie określiły w umowie wysokości wynagrodzenia ani nie wskazały podstaw do jego ustalenia, przyjmuje się, że strony miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za roboty budowlane tego rodzaju.
Wynagrodzenie może przyjąć postać wynagrodzenia kosztorysowego lub ryczałtowego. Wynagrodzenie kosztorysowe jest ustalane na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów, więc jego wysokość może ulegać zmianie. Ostateczna wysokość wynagrodzenia jest znana dopiero po zakończeniu wykonywania robót budowlanych. W przypadku ustalenia takiego wynagrodzenia strony są związane ustalonym kosztorysem. Jeżeli jednak w toku wykonywania robót budowlanych zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu planowanych prac będących podstawą do obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody inwestora.
Wynagrodzenie ryczałtowe jest wynagrodzeniem obliczonym w odniesieniu do całości robót budowlanych, a jego wysokość jest stała bez względu na rzeczywiste koszty wykonania robót budowlanych. Co do zasady, wykonawca nie może więc żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli wskaże, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć rzeczywistego rozmiaru lub kosztów prac. Jeśli chodzi o sposób określenia wynagrodzenia przyjmuje się podobne rozwiązania jak przy umowie o dzieło.
W celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych, inwestor powinien udzielić wykonawcy gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Zgodnie z przepisami, zarówno wykonawca jak i generalny wykonawca robót budowlanych może w każdym czasie w okresie trwania umowy żądać od inwestora przedstawienia gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi też przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. W tej sytuacji inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać. Jednakże w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych. np. wartość niezakupionych materiałów budowlanych.
Obowiązkiem wykonawcy jest przede wszystkim wykonanie robót budowlanych w sposób określony w umowie. Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym czasie, inwestor może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania robót budowlanych.
Dopóki roboty nie zostały ukończone, inwestor może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w takim wypadku inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.
Wykonawca jest również odpowiedzialny za wykonanie robót budowlanych bez wad. Jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót budowlanych innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.
Z chwilą odebrania obiektu budowlanego od wykonawcy inwestor powinien dokonać sprawdzenia obiektu pod kątem widocznych wad. W razie wykrycia wad, inwestor powinien zgłosić je inwestorowi z żądaniem usunięcia w określonym terminie. Jeśli wykonawca nie usunął wad, to inwestor może żądać obniżenia umówionego wynagrodzenia albo odstąpić od umowy.
Do roszczeń wynikających z umowy o roboty budowlane będą miały zastosowanie terminy przedawnienia wskazane w art. 118 k.c., który stanowi, że termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.
Definicję umowy o dzieło zawiera art 627 k.c. Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Umowa o dzieło jest rodzajem umowy o świadczenie usług oraz tzw. umową rezultatu, co oznacza, że wykonawca zobowiązuje się wobec zamawiającego do wykonania konkretnego dzieła. Przy wykonywaniu dzieła nie jest podporządkowany zamawiającemu, chociaż zamawiający może dostarczyć mu materiał a także określić akceptowaną przez siebie technikę wykonania dzieła. Do obowiązków zamawiającego należy natomiast zapłacenie wynagrodzenia i odebranie dzieła. Umowa o dzieło może dotyczyć np. wykonania mebli na zamówienie, uszycia ubrania czy namalowania obrazu.
Porównując umowę o roboty budowlane z umową o dzieło można odnaleźć zarówno podobieństwa, jak i różnice w uregulowaniu tych umów. Łączy je to, że przepisy określające obydwie umowy znajdują się w Kodeksie cywilnym, dodatkowo do umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło dotyczące: skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również uprawnień inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.
Niemniej jednak, umowa o roboty budowlane i umowa o dzieło stanowią dwa odrębne typy umów. Umowa o roboty budowlane dotyczy realizacji przedsięwzięcia budowlanego o większych rozmiarach spełniającego wymogi prawa budowlanego. Jej przedmiotem jest wykonanie robót budowlanych, które wymagają bardziej szczegółowej dokumentacji w postaci projektu budowlanego, kosztorysu czy specyfikacji technicznej. Umowa o dzieło obejmuje wykonanie konkretnego dzieła o indywidualnym charakterze, jest mniej sformalizowana i zazwyczaj nie wymaga tak szczegółowej dokumentacji jak umowa o roboty budowlane.
Różnice dotyczą także formy zawarcia umowy, umowa o dzieło może zostać zawarta właściwie w dowolnej formie zarówno pisemnej jak i ustnej. Natomiast umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Zawarcie ustnej umowy o roboty budowlane nie oznacza jej nieważności, ale może spowodować w niektórych wypadkach pewne ograniczenia dowodowe. Ponadto, inaczej niż w przypadku umowy o roboty budowlane, roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się w terminie dwóch lat od daty oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od daty, kiedy zgodnie z umową miało być oddane.
Zadbam o Twoje prawa w sprawach związanych z umową o roboty budowlane oraz umową o dzieło, zapewniając Ci profesjonalne wsparcie i rzetelną obsługę prawną. Pomogę Ci w analizie, przygotowaniu i weryfikacji zapisów umowy, a także w dochodzeniu roszczeń wynikających z jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Reprezentuję zarówno wykonawców robót budowlanych i dzieł, jak i inwestorów czy zamawiających – zarówno na etapie negocjacji, jak i w postępowaniu przed sądem. Dbam o Twoje interesy, bezpieczeństwo prawne i spokojne przejście przez cały proces.
Skontaktuj się ze mną, aby omówić szczegóły i podjąć odpowiednie kroki prawne.
📍 Adres: al. 1-go Maja 87 lok. 109, 90-755 Łódź
📞 Telefon: +48 608 778 180
✉ E-mail: kancelaria@advocati-lodz.pl
