Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Dożywocie może być ustanowione albo tylko dla zbywcy nieruchomości, albo dla zbywcy i osób mu bliskich, albo tylko dla bliskich zbywcy. W praktyce może to oznaczać, że uprawionym do świadczeń z umowy dożywocia będzie inna osoba niż właściciel nieruchomości. Do kręgu osób bliskich zbywcy można zaliczyć osoby, z którymi łączą go więzi emocjonalne, i które utrzymują z nim bliskie relacje. Dożywotnie utrzymanie oznaczać będzie obowiązek spełniania świadczeń w postaci środków utrzymania, zapewnienia opieki w razie choroby i pomocy do śmierci dożywotnika oraz sprawienie dożywotnikowi pogrzebu.
Decydując się na umowę dożywocia trzeba mieć na względzie, że rozmiar świadczeń jakie bierze na siebie nabywca nieruchomości jest z góry trudny do przewidzenia, bowiem zależy od długości życia osoby uprawnionej, czyli dożywotnika oraz zakresu jej potrzeb.
Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości zwany dożywotnikiem oraz nabywca nieruchomości czyli zobowiązany. Po stronie zbywcy może występować tylko osoba fizyczna. Natomiast nabywcą nieruchomości może być każdy podmiot, osoby fizyczne jak i prawne. Przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i budynkowa, czy lokalowa. Ponieważ umowa dożywocia połączona jest z przeniesieniem własności nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
W wyniku zawarcia umowy o dożywocie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę w zamian za zobowiązanie do zapewnienia dotychczasowemu właścicielowi dożywotniego utrzymania oraz sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Zakres świadczenia przysługującego dożywotnikowi z tytułu dożywotniego utrzymania, powinien być określony wprost w umowie. W przypadku, gdyby jednak strony nie sprecyzowały zakresu tego świadczenia, nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Wynika z tego, że świadczenie, do którego spełniania jest zobowiązany nabywca nieruchomości, nie stanowi jednorodnej kategorii. Składają się na nie różne świadczenia, a ich wielkość i rodzaj zmienia się zależnie od potrzeb dożywotnika. Zawierając umowę dożywocia trzeba liczyć się z tym, że zakres świadczeń i obowiązków nabywcy nieruchomości jest rozumiany szeroko, i tak dla przykładu – obowiązek dostarczania ubrania to również obowiązek jego prania, obowiązek zapewnienia mieszkania to również obowiązek wykonywania jego remontów.
Dodatkowo, w umowie o dożywocie można ustanowić na rzecz dożywotnika prawo użytkowania ograniczone do części nieruchomości bądź służebność mieszkania. W umowie można wskazać przykładowo, że zobowiązany przeznacza dla dożywotnika pokój, oraz że zapewnia nieograniczone korzystanie z łazienki, kuchni i innych przeznaczonych do wspólnego użytku pomieszczeń. Strony mogą też ustalić, że nabywca nieruchomości będzie wypłacał dożywotnikowi miesięcznie umówioną kwotę. Wówczas takie uprawnienia także należą do prawa dożywocia.
Dożywocie ma szczególny charakter, jest ściśle związane z osobą dożywotnika, nie można tego prawa zbyć ani odziedziczyć. Dlatego też, umowa o dożywocie jest zawierana na czas życia dożywotnika i wygasa zawsze wskutek jego śmierci.
Trzeba mieć także na względzie, że prawo dożywocia obciąża nieruchomość zbytą w zamian za to prawo od chwili przeniesienia jej własności. Ma to zapewnić ochronę interesów dożywotnika w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Właściciel nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie może swobodnie nią rozporządzać, a więc na przykład sprzedać czy darować. Dlatego uprawnienia dożywotnika o dostarczanie środków utrzymania przechodzą na każdego właściciela nieruchomości obciążonej dożywociem. To z kolei oznacza, że zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia spowoduje przejście na nowego właściciela odpowiedzialności za spełnianie świadczeń objętych prawem dożywocia.
Skoro umowa o dożywocie polega na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania, które w szczególności może polegać na przyjęciu zbywcy jako domownika, jej wykonywanie zazwyczaj wymaga istnienia dobrych relacji między zobowiązanym i dożywotnikiem. Te relacje mogą w ciągu życia, z różnych przyczyn, ulegać zmianie. Mogą to być zmiany w osobistej czy majątkowej sytuacji każdej ze stron umowy, ale może również dojść do zmiany właściciela nieruchomości w wyniku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia. Niekiedy takie zmiany w stosunkach między zobowiązanym i dożywotnikiem mogą utrudniać lub wręcz uniemożliwiać wykonywanie zobowiązania wynikającego z umowy o dożywocie. W takich sytuacjach zastosowanie może mieć art. 913 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w przypadku, gdy między zobowiązanym i dożywotnikiem wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Zmiana treści umowy o dożywocie jest możliwa także na podstawie art. 914 kodeksu cywilnego, w który przewidziano prawo do domagania się zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę, które może być wykonywane wyłącznie przez dożywotnika w przypadku zbycia przez zobowiązanego z tytułu umowy o dożywocie nieruchomości obciążonej. Zbycie nieruchomości obciążonej prawem dożywocia może prowadzić do pogorszenia sytuacji dożywotnika lub do sytuacji, w której wykonywanie zobowiązania wynikającego z tej umowy będzie utrudnione lub wręcz niemożliwe. Dożywotnik nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości obciążonej na inną osobę ani na to, kto będzie jej nabywcą, a tym samym zobowiązanym względem niego z tytułu dożywocia. Zbycie nieruchomości, prowadzi przecież do zmiany właściciela, z którym dożywotnik możne nie chcieć utrzymywać kontaktów.
Natomiast w wyjątkowych wypadkach umowa dożywocia może być rozwiązana przez sąd, na żądanie zobowiązanego z tytułu dożywocia lub dożywotnika, który jest zbywcą nieruchomości. Rozwiązanie dożywocia może nastąpić jedynie w sytuacjach wyjątkowych, jest traktowane jako ostateczność. Zgodnie z orzecznictwem sądów, do rozwiązania umowy dożywocia konieczne jest: po pierwsze, powstanie bardzo poważnego konfliktu pomiędzy stronami, który uniemożliwia im dalsze pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności, a po drugie – powstały pomiędzy stronami konflikt musi cechować dodatkowo wyjątkowość zaistniałej sytuacji.
Konieczne jest więc ustalenie, czy w wytworzonej sytuacji strony mogą pozostawać w bezpośredniej ze sobą styczności i czy zachodzi „wypadek wyjątkowy”. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 kwietnia 1997 r. (sygn. akt III CKN 50/97) stwierdził, że wypełnienie pojęcia „wyjątkowego wypadku” może wystąpić w razie częstych i intensywnych awantur między stronami umowy dożywocia, w tym zwłaszcza awantur połączonych z naruszaniem nietykalności cielesnej stron, usuwania przemocą dożywotnika z domu, niszczenia jego rzeczy, permanentnego poniżania jego godności osobistej, względnie także całkowitego niewywiązywania się z obowiązków wobec dożywotnika, i to mimo podejmowania przez niego odpowiednich kroków, aby obowiązki te mogły być wykonywane. Skutkiem rozwiązania umowy dożywocia przez sąd jest wygaśnięcie prawa dożywocia oraz przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika.
Zadbam o Twoje prawa w sprawach dotyczących umowy dożywocia, zapewniając Ci profesjonalne wsparcie i rzetelną obsługę prawną. Pomogę Ci w analizie treści umowy, wyjaśnieniu jej skutków prawnych oraz właściwym zabezpieczeniu interesów zarówno dożywotnika, jak i nabywcy nieruchomości. Wspieram klientów na etapie sporządzania umowy, negocjacji warunków, a także w sporach dotyczących niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków wynikających z dożywocia. Dbam o Twoje bezpieczeństwo prawne, komfort oraz klarowne przeprowadzenie całej procedury.
Skontaktuj się ze mną, aby omówić szczegóły i podjąć odpowiednie kroki prawne.
📍 Adres: al. 1-go Maja 87 lok. 109, 90-755 Łódź
📞 Telefon: +48 608 778 180
✉ E-mail: kancelaria@advocati-lodz.pl
